Vous avez dit mixité ? Concevoir et gérer la mixité dans le logement social

La loi ELAN bouleverse les modalités de gestion du logement social. Compte-tenu du double phénomène de vente HLM et d’achat en VEFA (vente en état final d’achèvement) par les bailleurs sociaux à des promoteurs privés, la part du parc en copropriété augmente dans une telle mesure qu’elle pose la question d’une réorganisation des services en interne, via le développement de nouvelles compétences et l’arbitrage entre internalisation et externalisation de certaines missions. Ces phénomènes ont aussi une résonance en termes de gouvernance sur l’ensemble du territoire intercommunal. Le bailleur est poussé à changer d’algorithme sans abandonner sa culture de l’habiter. Il est confronté à de nouveaux publics, différents de ses locataires traditionnels, ce qui constitue une opportunité pour lui de devenir un véritable acteur-créateur de la ville au-delà des missions gestionnaires.

Il s’agit de garder à l’esprit que l’expérience habitante et la vie de la résidence sont plus organisées autour des concepts de vivre-ensemble et de lien social que de cohabitation des statuts d’occupation. L’important est donc de créer des conditions d’émergence des temps collectifs entre habitants, de valoriser leur attachement à leur cadre de vie, et de faciliter l’intégration du parc au fonctionnement du quartier. Placer l’architecture et l’expérience habitante au centre de tout projet permet d’appréhender le logement au-delà de ses frontières matérielles, en tant qu’habitat. Et, lorsque les enclaves locatives en monogestion tendent à se raréfier, le bailleur doit s’affirmer en tant que copro­priétaire, maintenir un bon niveau de service rendu dans un contexte où il n’est plus le seul à bord.

Quelle stratégie de vente HLM et d’achat en VEFA peut-être adoptée à l’échelle de l’intercommunalité ? Quelle place le bailleur prend-il dans la vie d’une copropriété ? Doit-il assumer une double casquette de copropriétaire et de syndic ? Quelle place pour le numérique et le digital dans l’accompagnement de cette mutation ? Peut-on imaginer des instances de mise en relation des différents acteurs de l’habitat au profit d’un diagnostic partagé et d’une logique d’action commune ? Ces questions trouvent leurs réponses non seulement dans une adaptation des modalités de gestion, mais aussi dans un traitement architectural spécifique des transitions entre intime et collectif. Du salon à la terrasse partagée, de la terrasse partagée au hall d’entrée, du hall d’entrée à la rue.

L'étude s’est déroulée de janvier à décembre 2019. Elle est basée sur plus d’une trentaine de rencontres avec des acteurs de l’habitat, de l’architecte au promoteur, en passant par le chargé de secteur de bailleurs sociaux, des élus et des administrations territoriales. Ces entretiens ont été complétés par un travail de terrain réalisé en deux temps auprès des habitants en mars et octobre 2019, ainsi que d’un questionnaire mis en ligne d’octobre à novembre 2019 à destination des résidents du parc HLM d’Espace Domicile et Silène dans la communauté d’agglomération de Saint-Nazaire. Par ailleurs, au travers de deux projets fic­tifs, la réflexion architecturale et l’expérience habitante ont été placées au centre des réflexions afin de faire un pas de côté par rap­port à la vision traditionnelle du logement social. Ces projets per­mettent une mise en application des considérations gestionnaires et stratégiques travaillées tout au long de l'étude.

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Commanditaire : OPH Silène, ESH Espace Domicile, Communauté d’Agglomération de la Région Nazairienne et de l’Estuaire (CARENE)

Etudiant.es : Anouk Etienne, Marion Leclair, Candice Mercier, Bianca Solari (Sciences Po Bordeaux) ; Emma Lamothe-Dubroca, Juliette Henaff, Cécile Meteier, Cécile Gauthie, Clarisse Roche, Nicolas Diot (ensapBx)

Tuteur : Mathieu Zimmer, gérant de l'agence Deux Degrés