Le 18 juin 2026, le Forum urbain réunissait plus de 120 participant·es à l’Université de Bordeaux pour sa journée annuelle consacrée au logement. Chercheur·ses, professionnel·les et acteurs et actrices du territoire ont échangé tout au long de la journée autour d’un constat partagé : le logement cristallise aujourd’hui des tensions majeures, à la croisée des enjeux économiques, sociaux et territoriaux.
En ouverture, Guillaume Pouyanne, économiste, maître de conférences HDR à l’Université de Bordeaux et directeur du Forum urbain, a rappelé l’ambition du dispositif : faire dialoguer recherche et société, en confrontant les savoirs académiques aux réalités du terrain.
Quand la finance s’empare du logement
La première table ronde, animée par Laura Brown (ESPI Bordeaux), a permis d’interroger la financiarisation du logement.
Les échanges ont mis en évidence une transformation profonde : le logement tend à être considéré comme un actif financier plus que comme un bien d’habitation. Cette évolution s’accompagne d’une montée en puissance des investisseurs institutionnels et d’une logique de rentabilité qui influence directement la production immobilière.
Les discussions ont notamment souligné les effets de cette dynamique : hausse des prix, difficultés d’accès au logement, renforcement des inégalités.
Un point de tension important concerne le développement du logement locatif intermédiaire (LLI). Plus rentable et plus souple, il tend à être privilégié par les opérateurs, au risque de concurrencer le logement social. Cette évolution pose la question d’un déséquilibre croissant entre objectifs économiques et besoins sociaux.
Face à ces dynamiques, certains outils comme le Bail Réel Solidaire (BRS) apparaissent comme des pistes pour limiter la spéculation foncière, tout en facilitant l’accès à la propriété. Leur diffusion reste toutefois encore limitée.
Vieillissement et accès au logement : entre contraintes et innovations
La carte blanche de l’a’urba, portée par Stella Manning et Claire Philippe, a mis en lumière un enjeu structurant : l’adaptation du logement au vieillissement de la population.
Les projections indiquent qu’à moyen terme, plus de 66 000 logements pourraient être libérés sur le territoire, posant la question de leur réaffectation. Dans le même temps, l’augmentation des ménages composés d’une seule personne accentue les risques d’isolement.
Ces éléments invitent à penser à la fois l’adaptation des logements existants (accessibilité, maintien à domicile) et le renouvellement du parc, en lien avec les besoins des futurs habitants.
Le BRS apparaît également ici comme un levier pour produire du logement abordable, avec une décote significative par rapport au marché, tout en encadrant la revente pour limiter la spéculation.
Trajectoires patrimoniales et recomposition du rapport à la propriété
La keynote de Loïc Bonneval (Université Lyon 2, Centre Max-Weber) a apporté un éclairage structurant sur les évolutions du rapport à la propriété.
Dans un contexte de hausse durable des prix, l’accès à la propriété devient de plus en plus dépendant de l’héritage et des aides familiales, renforçant les inégalités entre ménages.
Parallèlement, on observe le développement de nouvelles stratégies :
multipropriété, investissement locatif, location de courte durée, optimisation des rendements.
Ces évolutions traduisent un glissement vers une logique patrimoniale et rentière du logement, où celui-ci devient un support d’accumulation et de transmission intergénérationnelle.
Réguler pour mieux loger ? Des politiques aux effets contrastés
La table ronde de jeunes chercheur·ses, animée par Jeanne Dachary-Bernard (INRAE),
a apporté un éclairage particulièrement concret sur les limites et effets inattendus des politiques publiques du logement.
Les travaux présentés ont montré que les freins à la mobilisation du parc existant ne sont pas uniquement financiers.
Ainsi, Mahamoudou Zore a mis en évidence que, malgré l’existence de dispositifs publics, 3,2 millions de logements restent vacants en France. Les principaux obstacles tiennent moins au manque d’incitation qu’à des facteurs techniques, administratifs ou psychologiques : coût des travaux, indivisions, risque locatif ou attachement au bien.
Les recherches d’Imen Dali sur le dispositif Denormandie montrent que, s’il peut favoriser la rénovation et la remise sur le marché de certains logements, il laisse de côté les situations les plus complexes (logements très dégradés, territoires peu attractifs).
De son côté, Lauriane Belloy a analysé les effets de la régulation des locations de courte durée. Si ces politiques permettent de réduire le nombre d’annonces, elles ne conduisent pas nécessairement à un retour des logements sur le marché locatif classique, certains biens étant réorientés vers d’autres usages ou restant vacants.
Enfin, Rémi Lei a montré que la fiscalité peut influencer les comportements des propriétaires. La réforme de l’ISF en IFI s’est notamment traduite par une augmentation des ventes et une moindre concentration du patrimoine immobilier, ouvrant la voie à une réflexion sur une fiscalité plus progressive.
Ces résultats soulignent un point central : les politiques publiques produisent des effets souvent indirects et différenciés selon les contextes locaux.
Logement social et mal-logement : un modèle sous tension
La séquence consacrée au logement des plus précaires, animée par Guillaume Pouyanne, a permis de croiser analyses académiques et retours de terrain.
Thomas Kirszbaum (CERAPS) a dressé un bilan nuancé de la loi SRU : si elle a soutenu la production de logements sociaux, son impact sur la mixité sociale reste limité. Les résistances locales et les logiques de préservation des équilibres sociaux jouent un rôle déterminant.
Les échanges avec les professionnel·les ont mis en évidence les fragilités du modèle :
augmentation des coûts de production, baisse des capacités d’investissement, tensions sur le foncier.
Jean-Baptiste Desanlis (Domofrance) a rappelé le rôle du logement social comme amortisseur des inégalités, tout en soulignant les défis auxquels le secteur est confronté.
D’autres pistes ont été évoquées, comme le développement de formes d’habitat temporaire ou mobile, présenté par Julien Costille, permettant de repenser le lien au foncier et d’explorer des solutions plus souples.
Nolween Malherbe (SEGAT) a insisté sur l’inadaptation croissante du parc aux parcours de vie contemporains, appelant à une transformation à la fois du neuf et de l’existant.
Enfin, Manuel Domergue (Fondation pour le logement des défavorisés) a dressé un constat préoccupant du mal-logement en France : 4,2 millions de personnes concernées, une augmentation des expulsions et des besoins largement supérieurs à la production actuelle.
Habiter autrement : expérimentations et alternatives
La discussion s’est ensuite ouverte sur des formes alternatives d’habiter, notamment à travers l’exemple de la coopérative senior Boboyaka La Castagne à Bordeaux. L’intervention de Guy Tapie, sociologue, et les échanges avec Nicole Marty et Sylvie Dumard, coopératrices des Boboyaka, ont permis d’interroger les conditions d’émergence de ces modèles : Comment construire collectivement son vieillissement ? En quoi l’architecture peut-elle favoriser le lien social ? Pourquoi ces initiatives restent-elles encore marginales ?
Ces expériences, encore peu développées, ouvrent néanmoins des pistes pour repenser les manières d’habiter face aux enjeux contemporains.
Une journée rythmée par les échanges et les regards croisés
Au-delà des interventions, la journée a été rythmée par des temps d’échanges informels, renforcés par la présence de l’exposition « Alternatives cARTo » de , contribuant à une atmosphère propice aux discussions.
Cette journée annuelle confirme le rôle du Forum urbain comme espace de mise en dialogue entre recherche et action, capable de faire émerger des questionnements communs et d’ouvrir des perspectives sur les transformations en cours. Face à la complexité de la crise du logement, une idée s’impose : les réponses ne peuvent être uniquement techniques ou financières, elles doivent aussi prendre en compte la diversité des situations, des acteurs et des territoires.
